Arbeitszimmer und Homeoffice Regelungen ab 2023:

Bis einschließlich 2022 können Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer in zwei Fällen geltend gemacht werden. Entweder stellt das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit dar – dann ist ein Abzug der tatsächlichen Aufwendungen möglich. Oder für die berufliche Tätigkeit steht kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung – dann ist ein Abzug bis zu einem Höchstbetrag von 1.250 Euro möglich.

Ab 2023 gibt es für den letztgenannten Fall (sog. Nicht-Mittelpunktsfälle) nur noch eine Tagespauschale (bisherige Homeoffice-Pauschale). Aber auch wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt darstellt (sog. Mittelpunktsfälle), gibt es einige Änderungen, die Sie beachten sollten.

1. Häusliches Arbeitszimmer stellt den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen oder beruflichen Tätigkeit dar („Mittelpunktsfälle“) – unbeschränkter Abzug

Die wichtigste Änderung zuerst: Stellt das häusliche Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeit dar, können Sie die tatsächlichen Aufwendungen für das Arbeitszimmer auch dann unbeschränkt abziehen, wenn Ihnen ein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Möchten Sie die tatsächlichen Aufwendungen geltend machen, müssen Sie diese einzeln und getrennt von den sonstigen Betriebsausgaben aufzeichnen – das ist zwingende Voraussetzung für eine Berücksichtigung bei der Gewinnermittlung.

Bildet das häusliche Arbeitszimmer nur einen Teil des Jahres den Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeit? Das kann etwa dann der Fall sein, wenn Sie den Arbeitgeber wechseln und beim neuen Arbeitgeber vorwiegend vor Ort arbeiten. In diesem Fall können Sie die tatsächlichen Aufwendungen in unbeschränkter Höhe auch nur für den Zeitraum, in dem der Mittelpunkt der Tätigkeit im Arbeitszimmer liegt, geltend machen. Für den übrigen Zeitraum kommt dann unter Umständen ein Abzug der Tagespauschale in Betracht (siehe dazu unten Punkt 3. zu Nicht-Mittelpunktsfällen).

Nutzen mehrere Steuerpflichtige (z.B. Ehegatten, Lebenspartner) das Arbeitszimmer? Hier gilt weiterhin die bisherige Rechtsprechung. Nutzen z.B. Miteigentümer der häuslichen Wohnung das Arbeitszimmer gemeinsam, kann jeder Miteigentümer nur die seinem Eigentumsanteil entsprechenden und von ihm finanziell getragenen Aufwendungen geltend machen.

2. Jahrespauschale in Mittelpunktsfällen als Alternative

Alternativ können Sie in einem Mittelpunktsfall statt der tatsächlichen Aufwendungen die Jahrespauschale in Höhe von 1.260 Euro ansetzen. Vorteil: Die tatsächlichen Aufwendungen müssen nicht nachgewiesen werden. Das bietet sich vor allem dann an, wenn die tatsächlichen Aufwendungen unter 1.260 Euro liegen.

Aber auch hier gilt: Stellt das Arbeitszimmer nicht das ganze Jahr den Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeit dar, wird die Jahrespauschale nur anteilig gewährt. Für den restlichen Zeitraum kann unter Umstände auch hier die Tagespauschale geltend gemacht werden (siehe dazu unten Punkt 3. zu Nicht-Mittelpunktsfällen).

Üben Sie während eines Jahres mehrere unterschiedliche Tätigkeiten aus, bei denen jeweils der Mittelpunkt der Tätigkeit im häuslichen Arbeitszimmer liegt? In diesem Fall ist die Jahrespauschale auf die einzelnen Tätigkeiten entsprechend der zeitlichen Nutzung aufzuteilen. Denn die Jahrespauschale wird insgesamt nur einmal gewährt.

Nutzen zwei Steuerpflichtige (z.B. Ehegatten, Lebenspartner) dasselbe häusliche Arbeitszimmer und bildet es bei beiden den Mittelpunkt ihrer Tätigkeit? Dann kann jeder Steuerpflichtige die Jahrespauschale geltend machen. Denn die Pauschale ist nicht raumbezogen, sondern personenbezogen. Das kann in einigen Fällen günstiger sein als der Ansatz der tatsächlichen Aufwendungen. Das ist im Einzelfall zu prüfen.

3. Häusliches Arbeitszimmer stellt nicht den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen oder beruflichen Tätigkeit dar („Nicht-Mittelpunktsfälle“)

Bildet das häusliche Arbeitszimmer nicht den Mittelpunkt Ihrer Tätigkeit, können Sie künftig nur noch die Tagespauschale (6 Euro täglich, höchsten 1.260 Euro jährlich) in Anspruch nehmen. Sie müssen dann aber auch nicht mehr nachweisen, dass tatsächlich ein häusliches Arbeitszimmer vorliegt. Eine private Mitbenutzung des Zimmers (z.B. Aufbewahrung von persönlichen Gegenständen, Kinderspielecke) schadet also nicht mehr. Auch ein Küchentisch, an dem Sie arbeiten, reicht aus.

Vorteil: Nutzen Sie das Arbeitszimmer an mindestens 210 Tagen im Jahr beruflich, erhalten Sie insgesamt 1.260 Euro, auch wenn Ihre tatsächlichen Aufwendungen darunter liegen.

Nachteil: Bei bestimmten Fallgestaltungen kann es zu einer Verschlechterung gegenüber der bisherigen Rechtslage kommen.

• Konnten Sie bislang Ihre tatsächlichen Aufwendungen bis zu einem Betrag in Höhe von 1.250 Euro geltend machen, weil kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung stand, können Sie jetzt nur noch 6 Euro pro Tag ansetzen. Gerade für Steuerpflichtige, die bislang nur einige Tage pro Jahr im Arbeitszimmer tätig waren, ist die neue Regelung deutlich schlechter.

• Zu einer Verschlechterung kann es auch bei denjenigen kommen, die (ohne dass ein Mittelpunktsfall vorliegt!) im Arbeitszimmer mehrere Berufstätigkeiten ausüben. Denn hier muss die Tagespauschale auf die einzelnen Tätigkeiten aufgeteilt werden. Das kann im Einzelfall dazu führen, dass sich der maximale Jahresbetrag der Tagespauschale von 1.260 Euro zum Teil steuerlich gar nicht auswirkt.

• Nutzen Sie das häusliche Arbeitszimmer nicht ganzjährig? Der bisherige Höchstbetrag von 1.250 Euro konnte auch bei nicht ganzjähriger Nutzung in voller Höhe angesetzt werden. Der neue Jahreshöchstbetrag bei der Tagespauschale ist demgegenüber zeitanteilig zu reduzieren.

4. Grundsätzliches zur neuen Tagespauschale (bisherige Homeoffice-Pauschale)

Die Tagespauschale beträgt 6 Euro täglich und ist auf insgesamt 1.260 Euro jährlich (210 Arbeitstage x 6 Euro) begrenzt. Ab 2023 reicht es aus, wenn Sie an einem Kalendertag Ihre betriebliche oder berufliche Tätigkeit überwiegend in Ihrer Wohnung ausüben und Sie keine außerhalb der Wohnung belegene erste Tätigkeitsstätte (z.B. Büro des Arbeitgebers) aufsuchen. Von einer überwiegenden Ausübung der Tätigkeit ist auszugehen, wenn Ihre Tätigkeit in der Wohnung mehr als die Hälfte der Gesamtarbeitszeit des Tages beträgt.

(Hinweis zur Rechtslage von 2020 bis einschließlich 2022: Die Homeoffice-Pauschale beträgt 5 Euro pro Arbeitstag, maximal 600 Euro im Jahr. Diese Pauschale können Sie nur für solche Kalendertage geltend machen, an denen Sie Ihre berufliche Tätigkeit ausschließlich in Ihrer Wohnung ausüben und keine außerhalb dieser Wohnung liegende Betätigungsstätte (z.B. Büro des Arbeitgebers) aufsuchen. Eine zeitweise Tätigkeit außerhalb der Wohnung am selben Tag ist also in den Jahren 2020 bis 2022 insoweit steuerschädlich.)

Üben Sie mehrere unterschiedliche berufliche Tätigkeiten aus? In diesem Fall sind die Tagespauschale bzw. der Höchstbetrag auf die verschiedenen Tätigkeiten aufzuteilen. Denn auch die Tagespauschale wird insgesamt nur einmal bis zur Höhe des maximalen Betrags von 1.260 Euro gewährt.

Grundsätzlich müssen nach der neuen Regelung folgende Voraussetzungen erfüllt sein, damit Sie die Tagespauschale in Anspruch nehmen können:

• Sie suchen keine außerhalb der häuslichen Wohnung belegene erste Tätigkeitsstätte (z.B. Büro beim Arbeitgeber) auf, so dass die Voraussetzungen für den Abzug der Entfernungspauschale (Weg zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte) nicht vorliegen. Das bedeutet, dass sich Tagespauschale und Entfernungspauschale für den gleichen Kalendertag grundsätzlich gegenseitig ausschließen. Ausnahme: Es steht dauerhaft kein Arbeitsplatz außerhalb der häuslichen Wohnung zur Verfügung. Ein anderer Arbeitsplatz können bereits Desksharing- bzw. Officesharing-Angebote des Arbeitgebers sein. Steht kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung, können Sie die Tagespauschale auch dann geltend machen, wenn Sie Ihre Tätigkeit am selben Kalendertag auch auswärts oder an der ersten Tätigkeitsstätte ausüben.

Beispiel:

Sie arbeiten in 2023 an insgesamt 100 Arbeitstagen zu Hause am Küchentisch. An 30 von den 100 Arbeitstagen fahren Sie zusätzlich ins Büro bei Ihrem Arbeitgeber (erste Tätigkeitsstätte), um dort an einer Besprechung teilzunehmen oder Unterlagen abzuholen. Bei Ihrem Arbeitgeber steht Ihnen ein eigener Arbeitsplatz zur Verfügung. In diesem Fall können Sie für 70 Tage die Tagepauschale (6 Euro x 70 Tage = 420 Euro) in Anspruch nehmen. Für die anderen 30 Tage, an denen Sie – wenn auch nur kurzfristig – im Büro waren, können Sie keine Tagespauschale ansetzen, dafür aber die Entfernungspauschale.

Abwandlung:

Ihnen steht bei Ihrem Arbeitgeber kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung. In diesem Fall können Sie für 100 Tage die Tagespauschale (6 Euro x 100 Tage = 600 Euro) und zusätzlich für die 30 Tage, an denen Sie zu Ihrem Arbeitgeber gefahren sind, die Entfernungspauschale geltend machen.

• Für die Wohnung dürfen keine Unterkunftskosten im Rahmen der doppelten Haushaltsführung geltend gemacht werden können.

• Die tatsächlichen Aufwendungen für das Arbeitszimmer bzw. die Jahrespauschale werden nicht geltend gemacht. Das betrifft die Mittelpunktsfälle, die wir oben dargestellt haben. In solchen Mittelpunktsfällen können Sie also grundsätzlich zwischen dem Ansatz der tatsächlichen Aufwendungen, der Jahrespauschale oder – als dritter Alternative – der Tagespauschale wählen. Das Wahlrecht besteht für jedes einzelne Jahr.

Erfüllen Sie alle Voraussetzungen und wollen Sie die Tagespauschale in Anspruch nehmen? Dann müssen Sie die Anzahl der Arbeitstage aufzeichnen, an denen Sie zu Hause gearbeitet haben und für die Sie die Tagepauschale geltend machen wollen.

Besonderheiten bei Ehegatten und Lebenspartnern: Erfüllt jeder der Ehegatten bzw. Lebenspartner für sich die Voraussetzungen für die Tagespauschale, kann auch jeder für sich die volle Tagespauschale in Anspruch nehmen (= Verdoppelung der abziehbaren Beträge). Wer welche Aufwendungen in welcher Höhe für die Wohnung getragen hat, spielt dabei keine Rolle.

Haben Sie noch Fragen zu den Arbeitszimmer und Homeoffice Regelungen ab 2023? Dann Schreiben Sie uns gerne. 

Das Thema Photovoltaikanlagen Besteuerung (PV-Anlage) ist in der steuerlichen Praxis nicht zu unterschätzen. Dies zeigt ein neues Gerichtsurteil zur gewerblichen Infektion von Vermietungseinkünften einer GbR. Es gibt aber auch Positives zu berichten. Denn die Besteuerung soll für kleine PV-Anlagen ab 2022/2023 leichter werden.

Vermietungseinkünfte einer GbR – Vorsicht Gewerbesteuer!

Vermietungseinkünfte unterliegen nicht der Gewerbesteuer. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Einkünfte von einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft (GbR, OHG, KG) erzielt werden. Das kann sich aber schnell ändern, wenn die Personengesellschaft eine eigene PV-Anlage betreibt. Welche Gefahren lauern hier?

Ausgangspunkt ist folgende Situation: Eine vermögensverwaltende GbR ließ auf einem von ihr vermieteten Grundstück eine PV-Anlage errichten. Aus dem Betrieb der PV-Anlage erwirtschaftete sie zunächst nur Verluste. Sie erklärte Einkünfte aus der Vermietung von Grundstücken sowie gewerbliche Verluste aus dem Betrieb der PV-Anlage. Das Finanzamt stufte sämtliche Vermietungseinkünfte als gewerbliche Einkünfte ein. Denn mit dem Betrieb der PV-Anlage habe die GbR eine originär gewerbliche Tätigkeit ausgeübt, die auf die vermögensverwaltende Tätigkeit abfärbe. Dass die PV-Anlage nur Verluste erwirtschaftete habe, sei unerheblich.

Abfärbende Wirkung der gewerblichen Tätigkeit

In seinem Urteil hat der BFH dem Finanzamt nun Recht gegeben und seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Nach der bisherigen Rechtsprechung führen Verluste aus einer gewerblichen Tätigkeit nicht zur Umqualifizierung der vermögensverwaltenden Tätigkeit einer GbR. In Folge dieses Urteils hatte der Gesetzgeber die entsprechende gesetzliche Regelung geändert. Nach § 15 Abs. 3 Nr. 1 S. 2 Alt. 2 EStG nF tritt die abfärbende Wirkung einer originär gewerblichen Tätigkeit (hier: Betrieb der PV-Anlage) einer Personengesellschaft unabhängig davon ein, ob aus dieser Tätigkeit Gewinne oder Verluste erzielt werden. Diese Neuregelung wurde zum 1.1.2019 eingeführt. Sie gilt aber auch rückwirkend für Veranlagungszeiträume vor 2019.

Aufgrund der Gesetzesänderung gibt der BFH nun seine bisherige Rechtsprechung auf. Er sieht die Neuregelung und ihre rückwirkende Geltung als verfassungsgemäß an. Der BFH betont, dass die Neureglung und damit die Abfärbewirkung nicht nur für die Freiberufler-GbR gilt, sondern auch für die vermögensverwaltende GbR, die Vermietungseinkünfte erzielt. Konsequenz: Eine Abfärbung scheidet auch bei einer Vermietungs-GbR nicht mehr von vornherein aus, wenn mit dem Betrieb der PV-Anlage nur (gewerbliche) Verluste erzielt werden.

Einen kleinen Lichtblick gibt es aber. Die von der Rechtsprechung geschaffene und von der Finanzverwaltung akzeptierte Bagatellgrenze für Freiberufler-Sozietäten soll auch für die vermögensverwaltende Personengesellschaft gelten. Danach färbt die gewerbliche Tätigkeit nicht auf die Vermietungseinkünfte ab, wenn die beiden folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

• gewerbliche Nettoumsatzerlöse aus der PV-Anlage übersteigen 3 % der Gesamtnettoumsätze der GbR im Veranlagungszeitraum nicht (relative Grenze)
• gewerbliche Nettoumsatzerlöse aus der PV-Anlage übersteigen den Höchstbetrag von 24.500 Euro im Veranlagungszeitraum nicht (absolute Grenze)

Wird eine der beiden Grenzen auch nur geringfügig überschritten, bleibt es dabei: Die Vermietungseinkünfte werden gewerbliche Einkünfte mit der Folge, dass Gewerbesteuer zu zahlen ist.

Änderungen bei der Besteuerung von PV-Anlagen ab 2022/2023

Das Jahressteuergesetz 2022 sieht steuerliche Erleichterungen für PV-Anlagen ab 2022 bzw. ab 2023 vor. Nach langen Debatten hat der Bundesrat dem Gesetz am 16.12.2022 endgültig zugestimmt. Damit kann es wie geplant in Kraft treten. Hier ein kurzer Überblick über die Änderungen:

1. Änderungen bei der Einkommensteuer ab 2022

Kleine PV-Anlagen sollen ab 2022 völlig steuerfrei sein und zwar unabhängig von der Verwendung des erzeugten Stroms. Betroffen sind davon:

• PV-Anlagen auf, an oder in Einfamilienhäusern (incl. Garagen, Nebengebäude uä) oder nicht Wohnzwecken dienenden Gebäuden (z.B. Gewerbeimmobilie) mit einer installierten Gesamtbruttoleistung von bis zu 30kW (peak)
• PV-Anlagen auf Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten bis zu einer Größe von 15 kW (peak) pro Wohn- und Gewerbeeinheit.

Die Steuerbefreiung gilt für den Betrieb mehrere Anlagen bis max. 100 kW (peak) pro Steuerpflichtigem (natürliche Person, Kapitalgesellschaft) bzw. pro Mitunternehmerschaft (z.B. GbR).

Die Kehrseite der Medaille: Nach § 3c EStG können Ausgaben, die in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang mit steuerfreien Einnahmen stehen, nicht als Betriebsausgabe bzw. Werbungskosten abgezogen werden. Im Ergebnis dürfen damit alle Aufwendungen incl. der AfA für die PV-Anlage einkommensteuerlich nicht mehr berücksichtigt werden.

Außerdem ist geplant, dass der Betrieb einer PV-Anlage, die die o.g. Voraussetzungen erfüllt, bei einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft (z.B. Vermietungs-GbR) nicht zu einer gewerblichen Infektion der Vermietungseinkünfte führt. Damit könnte es angesichts der oben dargestellten neuen BFH-Rechtsprechung in Einzelfällen möglicherweise Entwarnung geben.

Wurde die PV-Anlage bereits vor dem 1.1.2022 installiert, gelten die bisherigen Besteuerungsgrundsätze noch bis Ende 2021. Ab 2022 sollen dann auch diese alten PV-Anlagen steuerfrei sein.

2. Änderungen bei der Umsatzsteuer ab 2023

Bisher wurden Lieferung und Installation einer PV-Anlage mit 19 % Umsatzsteuer besteuert. Ab 2023 unterliegen die begünstigten PV-Anlagen einem Umsatzsteuersatz von 0 %. Aufgrund des Nullsteuersatzes kann der Betreiber die Kleinunternehmerregelung (Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht) ohne finanzielle Nachteile anwenden. Denn die Lieferung der PV-Anlage ist dann ohnehin nicht mit Umsatzsteuer belastet.

Der Nullsteuersatz soll für folgende PV-Anlagen mit einer installierten Bruttoleistung bis zu 30 kW (peak) gelten:

• PV-Anlagen wird auf oder in der Nähe von Privatwohnungen oder Wohnungen installiert
• PV-Anlagen wird auf oder in der Nähe von öffentlichen oder anderen Gebäuden, die für dem Gemeinwohl dienende Tätigkeiten genutzt werden, installiert

Der Nullsteuersatz gilt für die Lieferung und Installation

• von Solarmodulen
• von den für den Betrieb einer PV-Anlage wesentlichen Komponenten
• eines Speichers

Für PV-Anlagen, die vor dem 1.1.2023 in Betrieb genommen wurden, gelten die bisherigen Regelungen und Wahlrechte zur Umsatzsteuer weiter – auch in 2023 und darüber hinaus.

Haben Sie Fragen zum Thema Photovoltaikanlagen Besteuerung? Wir helfen Ihnen gerne weiter.

Zum 1.1.2023 sollen die Regelungen zur Bewertung von Immobilien im Rahmen von unentgeltlichen Übertragungen (schenken/vererben) geändert werden. Die geplanten Änderungen betreffen vor allem die Bewertung von bebauten Grundstücken, aber auch die die Bewertung von Gebäuden auf fremden Grund und Boden bzw. von Erbbaurechten. Betroffen sind selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungen, aber auch Gewerbeimmobilien und vermietete Wohn- und Geschäftshäuser. Nicht betroffen ist die Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer.

Es ist davon auszugehen, dass es ab 1.1.2023 teurer wird, Immobilien zu verschenken. Noch steht das Jahressteuergesetz 2022, mit dem die Neuregelungen eingeführt werden sollen, erst am Anfang des Gesetzgebungsverfahrens. Nach dem derzeitigen Stand ist es aber sehr wahrscheinlich, dass die neuen Bewertungsregeln tatsächlich Gesetz werden.

Wir möchten deshalb bereits vorab einen kurzen Überblick über die geplanten Änderungen geben:

Anpassung der Gesamtnutzungsdauer

Die Gesamtnutzungsdauer für bestimmte Gebäudearten wird von 70 auf 80 Jahre erhöht. Allein diese Erhöhung wird zu höheren Immobilienwerten führen – denn dadurch steigt der Restwert (Gebäudenormalherstellungskosten abzgl. Alterswertminderung), der seinerseits bei der Bewertung eine Rolle spielt. Das betrifft folgende Gebäude:

• Ein- und Zweifamilienhaus
• Mietwohngrundstück
• Wohnungseigentum
• gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung)

Außerdem wird die Restnutzungsdauer konkretisiert. Sie wird entsprechend verlängert, wenn nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes z.B. Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Mindestens beträgt die Restnutzungsdauer 30 Jahre (wie bisher auch). Verkürzt werden kann die Restnutzungsdauer nur, wenn eine Abbruchverpflichtung besteht.

Immobilienbewertung im Sachwertverfahren

Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen werden grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren bewertet. Das bedeutet, dass der Immobilienwert für Zwecke der Erbschaft- oder Schenkungsteuer aus vergleichbaren Verkaufspreisen ermittelt wird. In vielen traditionellen Wohngebieten, in denen wenig Grundstücksverkehr stattfindet, oder in wenig besiedelten Gebieten sowie zB für Ein- oder Zweifamilienhäuser in Mischbau- und Gewerbegebieten sind zeitnahe Vergleichskaufpreise oft schwer festzumachen. In diesem Fall erfolgt die Bewertung nach dem Sachwertverfahren. Bei selbst genutzten Immobilien ist das in der Praxis der Regelfall. Deshalb kommen gerade hier die Neuerungen zum Tragen.

Neu ist, dass bei der Bewertung im Sachwertverfahren ein Regionalfaktor eingeführt wird. Damit soll der Unterschied zwischen den Immobilienpreisen in unterschiedlichen Regionen berücksichtigt werden. Besonders in stark nachgefragten Regionen wird der Regionalfaktor den Immobilienwert stark nach oben schrauben. Bei einem Regionalfaktor von 1,1 wird der Wert bereits um 10 % erhöht.

Außerdem sollen die Sachwertfaktoren erhöht werden. Diese Sachwertfaktoren kommen bereits jetzt bei der Bewertung zur Anwendung, um den gemeinen Wert der Immobilie zu ermitteln. Diese Sachwertfaktoren sollen deutlich erhöht werden – statt bislang 0,9 bis 1,1 betragen sie ab 2023 zwischen 1,3 und 1,5. Bei einer Erhöhung des Faktors von 0,9 auf 1,3 bedeutet das für sich schon eine deutliche Wertsteigerung von 44 %.

Immobilienbewertung im Ertragswertverfahren

Wird ein vermietetes Wohn- oder Geschäftsgrundstück bzw. ein gemischt genutztes Grundstück, das vermietet wird, verschenkt oder vererbt, bestimmt sich der Immobilienwert nach dem Ertragswertverfahren. Schon jetzt spielen hier die sog. Bewirtschaftungskosten eine Rolle. Bisher wurden die Bewirtschaftungskosten pauschal auf Basis eines Prozentsatzes der Jahresmiete ermittelt. Dieser pauschale Ansatz wird aufgegeben. Die Ermittlung soll ab 1.1.2023 differenzierter erfolgen und jährlich an den Verbraucherindex angepasst werden.

Außerdem werden die Liegenschaftszinssätze verringert. Zum Hintergrund: Bei Ermittlung des Ertragswerts ist vom Reinertrag des Grundstücks auszugehen, vermindert um eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts. Der Bodenwert wird mit dem sog. Liegenschaftszins verzinst. Die Liegenschaftszinssätze sollen nun angepasst werden. Sofern keine vom Gutachterausschuss ermittelten Liegenschaftszinssätze verfügbar sind, gelten die gesetzlich festgelegten Zinssätze. Diese Zinssätze werden an das marktübliche Niveau angepasst. So gilt für Mietwohngrundstücke zB nur noch ein Zinssatz von 3,5 % statt bisher 5,0 %. Das führt zu einem höheren Immobilienwert, da der Abzugsposten „verzinster Bodenwert“ geringer wird. In München sind jetzt schon 2 % üblich.

Begriff der Wohnung

Nach der neuen Definition liegt eine Wohnung bereits ab 20 qm und nicht wie bisher ab 23 qm vor. Im Ergebnis wird damit eine Eigentumswohnung bereits ab 20 qm im Vergleichs- bzw. Sachwertverfahren bewertet.

Bewertung von Erbbaurechten

Bei der Bewertung von Erbbaurechten wird das Berechnungsschema um einen neuen Erbbaurechtskoeffizienten erweitert. Außerdem soll der pauschale, gesetzlich vorgesehene Vervielfältiger herabgesetzt werden. Insgesamt wird es wohl auch hier zu höheren Werten kommen.

Im Ergebnis können die geplanten Neuregelungen dazu führen, dass bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer Grundstücke mit höheren Werten zu berücksichtigen sind. Höhere Steuerbelastungen bei der unentgeltlichen Übertragung (der Immobilie selbst oder eines Anteils an einer grundbesitzenden Gesellschaft) sind dann die Folge. Die geänderte Bewertung kann auch bei einem Großerwerb von begünstigtem Betriebsvermögen nach § 13a Abs. 1 ErbStG eine Rolle spielen – hier besteht die Gefahr, dass die Grenzwerte für den Verschonungsabschlag eher überschritten werden. Die Schenkung einer Immobilie sollte aber nicht nur steuerliche Aspekte berücksichtigen. Vielmehr ist eine umfassende Abwägung unter Berücksichtigung verschiedener Gesichtspunkte anzuraten.

Haben Sie Fragen zum Verschenken oder Vererben Ihrer Immobilie? Nehmen Sie Kontakt zu uns auf.